酒店及公寓資產運營：盤活存量物業的N+1種可能

10月17日，邁點空間流量經濟高峰論壇（合能·上海站）于上海元一希爾頓酒店隆重召開。本屆峰會將匯聚服務商、品牌方與資本方等多方精英人士，聚焦存量物業市場，共同探尋區域發展新機遇，拓展空間新資源，提升品牌價值，助力產業發展。

在會上的圓桌主題活動中，探討了“資產運營﹒盤活存量物業的N+1種可能”的話題，邁點網副總裁丁曉宇為圓桌主持人，寶龍酒店集團總經理夏國躍、希爾頓大中華區發展部副總裁經緯、首旅如家酒店集團首席發展官胡雋、維也納酒店有限公司康鉑品牌事業部總裁肖波、樂乎公寓集團副總裁/華東區總經理何光、城家公寓首席戰略官蔣衛東，作為對話嘉賓參與本次圓桌主題分享活動。

隨著目前一二線城市增量土地供給的短缺和人們對舊城區改造的期望，以存量空間改造為主的內涵式增長成為城市發展新趨勢——城市更新已經成為房地產縱深化發展的新風口。面對商業空間運營的重重困難，如何為酒店、公寓、辦公三大產業鏈接上下游資源，打造商業空間創新生態圈，已經成為各個品牌關注的焦點。與此同時，存量市場促成物業高能組合運營，也讓酒店、公寓、辦公成為了投資新風口。

輕資產運營，硬核玩家的新機遇

從2002年開始，中國酒店數量大幅增長。根據酒店的生命周期，15年便會經歷四大改造。“在過去15年，中國酒店相對來說是最不賺錢的15年，尤其最近10年里面酒店盈利能力非常差的，所以這些投資人應該說本錢還沒有回來，要進入新一輪的改造相信除了極個別的位置非常好的、過往幾年有非常好回報的酒店，他還有能力、有力氣可以去做。但是對于一些位置稍微差一點或者等級不夠好的，過去15年里面酒店的一些衰退、一些老化以及市場競爭力下降等等，這些都是在面臨一個新階段的問題，這個痛點是巨大的痛點，而且也是巨大的量。”寶龍酒店集團總經理夏國躍在圓桌主題會議上說到。

中國酒店進入存量時代，這對業主投資方來說是一個巨大的痛點，卻也是巨大的機會，隨著房地產降溫以及整個經濟形勢的下滑，酒店投資回報率漸差，而這個數值，中國在全球排名中是倒數的。在中國的商業地產中，不同的業態之間對比，酒店行業的投資回報也依然不佳。從這個角度來說新的投資人對于新項目的投資會非常謹慎，也因為酒店是地產延伸出來附帶業態。

對管理公司來說巨大的機會是什么？隨著消費升級的發生，消費者對于酒店有著更高的要求，尤其在視覺，設計感上的標準，以及住宿體驗上的要求，已經完全不同于從前，這也是改造升級的新機會。他們愿意為此而付出更多，也愿意支付更多。所以在新的時期里面，酒店升級、產品升級是必須的，深耕的市場細分越來越細，IP的價值也逐步顯現出來。良好的IP塑造有利于人們記住你，形成一種文化標識，產生莫名的優越感。

但是，要如何進行更新改造重新定位？又要如何通過跨界賦能？一些酒店及空間，把藝術植入進去，讓大家享受住宿體驗的同時，還能享受藝術帶來的樂趣，也會產生一些與之相關的消費沖動。這就是酒店的新賦能，也是新機遇。但要能撐起這個邏輯和路途，除了資本和創意，遠遠不夠。