深圳租房新政：不在政府平臺備案將追溯應繳稅款

7月4日，深圳市住房和建設局出臺《關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見（征求意見稿）》，《意見》中提出了多項政策措施，以進一步規范租賃市場行為，促進深圳住房租賃市場平穩健康發展。

　　在增加租賃住房供應方面，《意見》提出力爭到2022年新增建設籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少于30萬套。此外，提高新增建設用地中租賃住房用地供應比例；新增商品住房中，自持租賃住房供應比例原則上不低于30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租賃住房中，租賃住房總體供應比例原則上不低于50%；產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，新增加部分主要用于建設租賃住房、公共租賃住房。

　　《意見》提出建立住房租賃行業主體備案制度和租賃合同登記備案制度；建立住房租賃指導價格發布制度，引導市場合理定價。證券時報記者注意到，《意見》將去年延期一年未發布的深圳市住房租賃指導價格再次提上日程。事實上，深圳每年都會發布一份《房屋租賃指導租金》，也有著“官方租房指南之稱”，但該指導租金價格因與實際租賃市場價格間存在距離，而并未被廣大房東、租客所認可。所以，住房租賃指導價格究竟何時能出臺將成為市場追蹤的焦點之一。

　　在規范住房租賃市場行為和加強住房租賃市場秩序整頓方面，《意見》提出，制定全市統一的住房租賃合同示范文本，租賃雙方應當在合同期限內嚴格履行合同約定；出租人不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得巧立名目收費。承租人應當按照合同約定的內容和要求合理使用住房和室內設施，并按時支付租金。

　　此前，由“租金貸”引發債務糾紛曾引發關注。據悉，“租金貸”模式多指住房租賃企業向第三方金融公司抵押租客信用，金融公司預先把整期租金付給租賃企業，再由租賃企業交給房東，租客定期向金融公司還款的資金運作模式。

　　《意見》明確提出，嚴禁中介機構、住房租賃企業通過自辦金融或與其他機構合作，為租房違規加杠桿提供產品和服務；住房租賃消費貸款額度不高于租賃合同金額，貸款期限不長于租賃合同約定的租期，貸款資金只能劃入住房承租人賬戶，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同；嚴禁發放長期、大額個人住房租賃消費貸款；貸款機構須加強住房租賃消費貸款用途和風險監控，防范資金挪用、侵占、盲目加杠桿風險。對收集散戶房源對外出租（輕資產運營）的住房租賃企業，銀行不予發放貸款，不得通過信托通道、金融工具等進行融資加杠桿。

　　《意見》還強化規模化、專業化住房租賃企業在穩定住房租賃價格方面的示范作用，引導企業出租住房的租金不高于租金指導價格。發揮政策傳導效應，加快推進“控漲幅、穩租期”為特征的商品房租賃試點工作。

　　無論是住房租賃企業，還是將房產出租給住房租賃企業的企業，甚至是有房出租的個人房東，《意見》均在稅收方面給予了相應的政策指導。

　　如《意見》中提出，對住房租賃企業向個人出租住房，并在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案，且租金不高于租金指導價格的，適當降低增值稅征收率；對個人在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案，且租金不高于租金指導價格的，采取綜合征收方式征稅，2023年底前綜合征收率為0%。2019年9月30日起，個人和企業不在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續簽住房租賃合同信息采集、登記或備案，或租金高于租金指導價格的，按現行規定收稅，并依法追溯以往應繳稅款。

　　深圳市住建局表示，此舉是為切實發揮政府住房租賃交易服務平臺功能，提高租金價格指導力度，故提出在政府租賃平臺上簽約且租金不高于指導價的，給予一定的稅收優惠政策。

　　2018年，深圳市場曾爆發對于城中村房源改成長租公寓后租金暴漲的討論。隨后，一場關于綜合整治還是城市更新的討論，讓深圳城中村再次成為輿論焦點。《意見》強調規范城中村規模化改造和租賃經營行為，進駐城中村開展規模化改造的，租賃企業應當直接與集體經濟組織或其成員簽訂協議，應當給予原承租人3個月以上搬離期限，不得通過提高租金等方式誘導集體經濟組織或其成員提前解除租賃合同、驅趕承租人。改造后出租的，租賃企業應當優先滿足原承租人的租賃需求，并參照租金指導價格合理定價，嚴格執行政府制定的用水用電價格。